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从物权角度看房屋按份共有与共同共有的联系与区别       ★★★
从物权角度看房屋按份共有与共同共有的联系与区别
副标题:从物权角度看房屋按份共有与共同共有的联系与区别
作者:admin 文章来源:本站原创 点击数: 更新时间:2015/5/19 22:24:44

         所谓房屋共有,是指两个单位以上,或者两个以上共有的房屋。共有的房屋包括按份共有和共同共有。《物权法》第九十三条对此作出了明确规定“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”

  房屋的共同共有是指两个或者两个以上的公民或法人对同一房屋平等的,不分份额的享有权利和承担义务。《物权法》第九十五条规定“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”共同共有的产生基于一定的共同关系,这种共同关系,或是由法律直接规定,如夫妻关系、家庭关系、合伙合同关系。在共同共有中,各个共有人对共同共有的房屋是平等地享有、占有、使用、收益和处分的权利,同时共同承担相应的义务。每个共有人在使用房屋时都不能排斥其他共有人的使用权利。

  按份共有是指两个或者两个以上的公民或法人按照各自占有的份额,分别对共同所有的房屋享有权利并承担义务。《物权法》第九十四条规定“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”就是说,各个共有人对共有房屋按照各自的份额享有所有权,这种份额并不是指把共有房屋分为若干份,各共有人各自享有所有权,而是共有人对共有的房屋整体按各自的份额享有权利和承担义务。各共有人虽然拥有一定的份额,但是共有人的权利并不仅限于共有房屋的某一部分上,而是基于共有房屋的全部。例如,甲乙二人共有四间房屋,双方各占二分之一,这并不是指甲乙二人分别各占有两间房屋,甲占东面两间,乙占西面两间,而是指两个人对这四间房屋都享有权利和义务,该权利和义务的份额由共有人所占的份额进行分配。

  共同共有与按份共有的联系与区别

  作为共有关系的两种形式,按份共有与共同共有具有一些相同点:两者都是由两个或两个以上的人对同一项财产享有所有权和共同承担相应的义务,共有人的权利都基于共有物的全部。但两者又有很大的区别,主要表现在:

  1、产生的依据不同。房屋的共同共有根据共同关系产生,以某种共同关系的存在作为发生的必要条例。例如,以夫妻关系存在为必要条件,以家庭关系存在为必要条件,以合伙关系存在为必要条件。而按份共有则不需要这个前提条件,只需要共有人的共同意志而发生。

  2、享有权利的范围不同。在共同共有中,共有的房屋是不分份额的,共有人对共有的房屋平等地享有权利并承担义务,只要有共同关系存在,就不能划分各共有人的房产份额。只有在共同共有关系终止时,才可以对共有房产进行分额,确定自己的份额。例如,夫妻关系存续期间共同购买的一套四房两厅商品房,就不能划分哪间房是丈夫的,哪间房是妻子的。假如夫妻离婚,即可依法进行分割。而按份共有,是按照各自的份额享有权利并承担义务的。

  3、对共有房屋的处分方式不同。根据《民法通则》第七十八条的规定:“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让,但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”《物权法》第一百零一条规定:“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”可见,在按份共有中各共有权人可以自由处分共有房产中属于自己的份额,而无需征得其他共有人的同意,其他共有人只能在同等条件下享有优先购买权。而共同共有的房屋,共有人要对共有房产进行处分时,必须取得全体共有人的同意或者占份额三分之二以上的人同意,否则,部分共有人擅自处分的共有房产,一般情况下都认定为无效。《物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”可见,共有人有权对整个财产作出处分权利,但由于共有财产属于全体共有人所有,因此,对共有财产的处分,如转让、赠与、设定抵押等,都必须取得经占份额三分之二以上的共有人或者全体共同共有人同意。但是,如果某个或某几个共有人处分共有财产,其他共有人明知而不提出异议,则视为同意。共有人同意处分共有财产的意思有书面同意的、口头同意或默示的方式。如果共有人就共有物的处分达不成一致的协议,可以按照多数共有人或拥有半数以上份额的共有人的意见处理。但是多数人在处分共有财产时,不得损害少数人的利益,否则,受害的共有人可通过司法途径解决。

  综上所述,无论是共同共有或者按份共有的房屋,房屋的权利人在向房地产登记机关申请权属登记时,应根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十一条的规定:“房屋权属登记由权利人(申请人)申请,共有的房屋,由共有人共同申请。”登记行为的前提条件必须是当事人的申请。因此,当事人为维护自己的合法权益,在办理房屋权属登记时,切勿放弃自己对其房屋享有的权利,必须提出申请并亲自到房地产登记机关办理房地产权属登记手续。

 

         不动产物权登记的效力表现

  不动产物权登记,最基本的效力表现为,除法律另有规定外,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。例如,当事人订立了合法有效的买卖房屋合同后,只有依法办理了房屋所有权转让登记后,才发生房屋所有权变动的法律后果;不经登记,法律不认为发生了房屋所有权的变动。在不动产物权登记的这个核心效力的基础上,还可以派生出不动产物权登记推定真实的效力,即除有相反证据证明外,法律认为记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。这既是不动产物权交易安全性和公正性的需要,也是不动产物权公示原则的必然要求。因此,对信任不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人,法律认可其权利取得有效而予以保护,但对明知不动产登记簿记载的权利有瑕疵而取得该项权利的人,法律则不予以保护。正因为不动产物权登记具有这样的效力,本章才规定有异议登记的制度,在发生登记上的不动产物权和事实上的不动产物权不一致的情况下,事实上的权利人可以进行异议登记,将不动产登记可能有瑕疵的情况记人登记簿,以对抗第三人,防止自己利益受到损害。

          《物权法》中的不动产登记的效力不动产登记制度是建立在物权与债权的区分理论上的。物权变动与债权变动的区分,不仅仅表现在法律效果上相区分,而且在法律根据上也彻底区分开来。债权是请求他人为或者不为某一行为的权利,具有相容性;物权是一种凭借着权利人自己的意志就可以实现的权利,具有明显的排斥性。因此,债权和物权的性质决然不同,这也决定了债权与物权的变动依据也不能相同。债权的相容性使得当事人仅仅依据合同就可以变动债权关系,而物权的排他性决定了物权的变动必须以一种外在直观的形式表现出来,必须公示,这样才能使第三人的权利不至于因为物权的变动而被剥夺。

         不动产登记具有官方性、公开性、证明性,这就决定了不动产登记最适合于作为不动产物权变动的根据。《物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记”,表述了不动产物权变动的公示原则,也是我们理解不动产登记制度时的一个指导性原则。《物权法》第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。”即记载于不动产登记簿的权利人是该不动产的主人,但有相反证据的除外。不动产登记簿记载的权利和事实上的权利应当是一致的,法律也要求登记机构正确履行职责,如实记载登记事项,但是在实际生活中,由于当事人自已的过错或者由于登记机关的过错,可能会出现登记的权利和事实上的权利不一致的情况。规定不动产登记簿的推定正确效力,目的是从国家公信力的角度对物权相对人的利益进行保护,从而建立一个能以客观标准衡量的公正的经济秩序,这也是物权公示原则的价值和要求。法律在为建立公正安全的交易秩序而保护相对人利益的同时,也为可能的事实权利人提供了异议登记、更正登记等救济手段。第十九条规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。”

         不动产物权登记的效力,指的是登记这一法律事实对当事人的不动产物权所产生的实际作用,它是整个登记制度的核心。不动产登记的效力,既是一个重要的理论问题,也是一个重要的实务规则。根据《物权法》在不动产登记的效力方面的规定,不动产登记具有物权公示效力、物权变动效力、善意保护效力等。

          1、公示效力。实现动态的不动产交易安全依赖于主体明确、层次清晰的不动产支配秩序。所以物权法首先解决的问题是物的归属,也就是物是谁的。《物权法》明确不动产登记簿的记载是物权归属和内容的根据,规定不动产权属证书只是权利人享有该不动产物权的证明。又明确规定,不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。这理顺了不动产登记簿与产权证书之间的关系,也为登记簿的公示公信提供了良好的基础,从而使得不动产登记簿具有了较强的公信力。还有,不动产物权变动往往会涉及到第三人和其他相关利害关系人的利益,所以有必要以某种公示手段来表彰物权变动以保护交易安全。不动产登记所达到这种表彰物权变动的效果,就是不动产登记的物权公示效力。《物权法》第18条规定“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供”的目的,就是保障不动产公示效力的发挥。

          2、变动效力。《物权法》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第14条还规定了不动产物权变动的生效时间,即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依法应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”。由此不动产物权登记作为物权变动生效要件的效力得以明确。出于我国实际特别是农村不动产登记的实际状况,《物权法》对不动产物权登记的效力也作了例外规定。如《物权法》第127条第1款规定,“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。”第158条规定,“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。”同时,根据《物权法》第9条第2款,依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

          3、善意保护效力。即对信任不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人,法律认可其权利取得有效而予以保护的效力。这就是说,即使不动产登记簿关于物权变动的记载有错误,如果善意第三人信任登记簿记载的权利正确并依法取得该项权利,不能因登记簿的记载错误而追夺该第三人已经取得的不动产物权。《物权法》第106条建立了不动产善意取得制度,从而肯定了不动产登记的善意保护效力。第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”

          4、区分不动产物权变动与债权合同的效力,物权法上的区分原则,是指在发生物权变动时,物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实,其成立生效有着不同的法律根据。《物权法》第15条体现了区分原则的思想:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”这一物权制度安排,有助于明确交易中的权利归属和义务承担,为解决交易纠纷提供了合理而又明确的依据。

         合同属于债权法律关系的范畴,成立以及生效应该依据合同法来判断。民法学将合同看成是物权变动的原因行为,依法成立生效的合同不能发生物权变动的效果,不动产物权的变动只能在登记时生效。合同的有关设立、变更、转让和消灭和物权的设立、变更、转让和消灭是两个应当加以区分的情况。除非法律有特别规定,合同一经成立,只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益,就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意,并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的,它是与物权的变动联系在一起的,是一种物权变动的公示的方法。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意,而没有办理登记,合同仍然有效,但不能发生物权变动的法律效果。

         物权法上的区分原则具有如下几个方面的实际意义:第一,有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。在不动产买卖合同成立以后,即使没有办理不动产权利移转的登记手续,但是,因为合同已经生效,所以依据有效合同而交付之后,买受人因此享有的占有权仍然受到保护。即使买受人不享有物权,但是可以享有合法的占有权,针对第三人的侵害不动产的行为,可以提起占有之诉。第二,有利于确立违约责任。如果一方在合同成立之后没有办理登记,或者拒绝履行登记义务,由于合同已经成立并生效,此种拒不履行登记的行为构成违约,应当承担相应的违约责任。第三,有利于保护无过错一方当事人。当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂,如果以登记为合同生效要件,则在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下,在房屋价格上涨之后,出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由,要求确认合同无效并返还房屋,这有可能鼓励一些不法行为人规避法律,甚至利用房屋买卖欺诈他人,而损害的却是善意的买受人的利益。特别是在房屋已经交付使用,买受人对房屋已进行了重大修缮的情况下,如果因未登记而确认合同无效并返还房屋,这确实会妨碍现有的财产秩序。上海离婚律师编辑

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